Locação de curta temporada em condomínios: decisão crucial do STJ

O mercado de locação de curta temporada em condomínios residenciais entra em uma fase decisiva. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) suspendeu todos os processos que discutem o uso de imóveis via plataformas digitais, como o Airbnb, enquanto define uma tese nacional sobre o tema — batizada de Tema 1.443.

A questão será julgada pela 2ª Seção do STJ, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e vai definir se uma cláusula de destinação residencial na convenção condominial é suficiente para proibir locações por temporada, mesmo sem uma vedação expressa às plataformas.

Por que essa decisão importa?

Enquanto o mérito não é julgado, a insegurança jurídica segue afetando proprietários, condomínios, investidores e operadores. É justamente esse cenário de incertezas que a futura tese do STJ pretende resolver, criando um entendimento único a ser aplicado em todo o país.

A visão do Charlie sobre o tema

Para Flavio Ghelfond, CFO e cofundador do Charlie, a uniformização do entendimento é um avanço importante para todo o setor:

"A decisão do STJ é relevante porque contribui para trazer maior segurança jurídica a um mercado que ainda convive com diferentes interpretações sobre a locação por temporada em condomínios. Um entendimento uniforme tende a beneficiar todo o ecossistema, oferecendo mais previsibilidade para moradores, condomínios, proprietários, investidores e operadores."

Segundo o executivo, a discussão vai além de permitir ou proibir o Airbnb: trata-se de equilibrar o direito de propriedade, a destinação dos edifícios e a segurança dos moradores com o desenvolvimento de um mercado que cresceu com as plataformas digitais.

No Charlie, a estratégia é direcionada a empreendimentos já preparados para esse tipo de uso:

"Nossa atuação está concentrada em empreendimentos com vocação para a locação por temporada — prédios pensados ou já adaptados para esse uso, sempre respeitando a legislação vigente e as normas de cada condomínio."

Ghelfond também reforça que preocupações dos condomínios com segurança e convivência são legítimas, e que cabe aos operadores profissionais responder a elas com processos estruturados — como controle de acesso, identificação de hóspedes e comunicação constante com síndicos e portarias.

O contexto da decisão

O caso avança após um julgamento anterior, em maio, no qual a 2ª Seção do STJ decidiu que a exploração reiterada e profissional de imóveis para estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial de um condomínio — e que, nesses casos, a autorização dependeria da aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).

O novo julgamento, agora sob o rito dos recursos repetitivos, tem um alcance maior: criar uma tese que oriente todos os processos semelhantes no país.

Airbnb reage à discussão

Enquanto o Judiciário analisa o tema, o Airbnb intensificou sua mobilização. A empresa enviou e-mails a usuários brasileiros convocando apoio a um abaixo-assinado contra a possível restrição, argumentando que a medida afetaria anfitriões, familiares, hóspedes e pequenos negócios. Segundo dados citados pela plataforma, o setor teria movimentado mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025.

O que esperar daqui para frente?

Até o julgamento do Tema 1.443, os processos seguem suspensos. Para Ghelfond, o momento é de observar a evolução do caso e seguir atuando dentro da legislação vigente e das convenções condominiais:

"Independentemente do cenário, acreditamos que o crescimento do setor deve estar sempre acompanhado de uma atuação responsável, transparente e alinhada às regras de cada empreendimento."

A decisão final do STJ deve se tornar uma referência para o mercado de locação por temporada no Brasil — impactando diretamente como proprietários, investidores e operadores como o Charlie estruturam suas operações daqui para frente.

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Contato para Imprensa: Jossiani Braga (charlie@jbccomunicacao.com)