O atual Plano Diretor de São Paulo foi aprovado em 2014 e é responsável pelo planejamento urbano da cidade até o ano de 2029. Constantemente, órgãos municipais realizam o monitoramento das atividades, para mensurar o alcance das metas estabelecidas.
De acordo com a Prefeitura de SP, entre 2014 e 2020 foram registrados alguns avanços em relação aos objetivos propostos. E, para que o Plano Diretor Estratégico cumpra suas metas, acompanhe as demandas sociais e se mantenha atualizado e efetivo, teve início, em 2021, o processo de revisão do Plano Diretor vigente.
Quer ter mais informações sobre esse assunto e entender seus impactos na locação de imóveis? Leia o artigo que preparamos para você e saiba tudo sobre o Plano Diretor e suas mudanças!
O que é o Plano Diretor de São Paulo?
O Plano Diretor Estratégico é uma lei municipal que tem por objetivo direcionar o crescimento de uma cidade, servindo de guia para a gestão municipal. Assim, o Plano Diretor orienta o crescimento e o desenvolvimento urbano de todo o município, tornando-se um pacto social que define os instrumentos de planejamento urbano para reorganizar os espaços da cidade e garantir a melhoria da qualidade de vida da população.
Elaborado com a participação da sociedade, o Plano Diretor programa estratégias para que sejam alcançadas as metas propostas, buscando equilibrar as ações do poder público e as da iniciativa privada, para que o planejamento do município atenda coletivamente às necessidades dos cidadãos.
Em uma cidade como São Paulo, o Plano Diretor tem influência econômica e social, pesando sobre diversos aspectos cotidianos e reverberando tanto em escala municipal quanto metropolitana.
A elaboração do Plano Diretor Estratégico passa pelo processo de participação da sociedade, de modo a garantir que as necessidades e interesses coletivos sejam plenamente atendidos. Assim, o PDE direciona as ações dos produtores do espaço urbano, tanto públicos quanto privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada e socialmente responsável, garantindo uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, sustentável, produtiva e que ofereça qualidade de vida a seus habitantes.
Para facilitar a compreensão do Plano Diretor, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento elaborou ilustrações explicativas para acompanhar os artigos da lei, sintetizando as principais ideias do PDE. Você pode consultar esse documento clicando aqui.
Como é a proposta do Novo Plano Diretor?
O atual Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo está em vigência desde 2014 e tem como principal diretriz aproximar emprego e moradia. Suas estratégias orientarão o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029 e, atualmente, passa por um processo de revisão.
As principais diretrizes do Plano Diretor são justiça social, melhor qualidade de vida, uso racional dos recursos ambientais e participação social nas decisões sobre o futuro de São Paulo. É importante ressaltar que não está sendo escrito um novo plano diretor. O que está em curso é a sua revisão, que é, inclusive, prevista na lei.
Dessa forma, a revisão intermediária do Plano Diretor de 2014 – que está sendo realizada pela Prefeitura de São Paulo em parceria com professores da USP – busca tornar mais efetivos seus instrumentos, propondo aperfeiçoamentos para pontos específicos da lei, de modo a orientar a cidade para um futuro mais justo e equilibrado.
O principal objetivo da revisão é propor ajustes que incentivem a criação de mais moradias em áreas dotadas de boa infraestrutura e empregos, serviços e equipamentos públicos de qualidade em áreas mais afastadas do centro.
Preparar a cidade para lidar com o pós-pandemia, incentivar a transformação de imóveis comerciais em moradia, adensar o centro e potencializar políticas ambientais também são tópicos prioritários.
Qual o impacto do Plano Diretor em novos empreendimentos?
O processo de revisão do Plano Diretor está dividido em cinco eixos: instrumentos de política urbana, meio ambiente, mobilidade urbana, habitação e desenvolvimento econômico e social. Assim, inevitavelmente, suas diretrizes terão influência sobre os novos empreendimentos.
Com a pandemia, alguns problemas urbanos ficaram ainda mais evidentes, como o déficit habitacional, a desocupação de parte dos imóveis comerciais, a lenta expansão dos corredores de ônibus e a necessidade de um preparo sanitário para possíveis próximas epidemias.
Assim, para mitigar tais questões, o Plano Diretor Estratégico prevê instrumentos específicos para gerar espaços urbanos eficientes e garantir condições dignas à população.
Em relação ao déficit habitacional, por exemplo, foram estipulados três instrumentos:
Fundurb – Fundo de Desenvolvimento Urbano que, segundo a lei, reserva 30% dos seus recursos para investimentos em habitação. É composto por representantes do Poder Público e da Sociedade Civil, responsáveis por determinar a destinação dos recursos provenientes da arrecadação da Outorga Onerosa.
ZEIS – As cinco Zonas Especiais de Interesse Social são áreas prioritárias para garantir que a política habitacional consiga bons terrenos para a produção de Habitações de Interesse Social. As ZEIS também têm como objetivo a regularização fundiária e urbanização de favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais populares.
Cota de Solidariedade – A legislação estabelecida no Plano Diretor estipula que empreendimentos imobiliários a partir de 20 mil metros quadrados construam Habitações de Interesse Social que representem pelo menos 10% de suas áreas, ou que repassem recursos equivalentes para o Fundurb. Nas ZEIS essa cota é maior, devendo ser equivalente a 60% da área total do empreendimento, com o objetivo de priorizar a construção de moradias para a população de baixa renda.
O processo de revisão em curso entende que alguns dispositivos precisam de mudanças para que sejam mais “implementáveis”. É o caso da cota de solidariedade: até 2021, sete anos após a elaboração do atual PDE, apenas seis condomínios para população de baixa renda foram construídos. Assim, a proposta é que a extensão mínima dos empreendimentos imobiliários que devem contribuir com a Cota seja alterada para 10 mil metros quadrados.
Outra definição do Plano Diretor que gera interessante influência sobre os empreendimentos imobiliários são os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Tais locais dispõem de grande oferta de transporte no entorno e são áreas nas quais a prefeitura autoriza que as incorporadoras levantem edifícios até quatro vezes mais altos do que o permitido anteriormente.
Essa medida tem o objetivo de preservar o miolo dos bairros e incentivar a ocupação imobiliária em áreas mais movimentadas, promovendo, assim, adensamento em áreas com melhor oferta de transporte coletivo, a fim de reduzir os longos deslocamentos pela cidade, diminuir as emissões de poluentes e melhorar a qualidade de vida da população.
Com esse incentivo, mais de 480 novos empreendimentos imobiliários foram construídos nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Também observa-se que esses locais tiveram um crescimento de 411% em área construída de 2017 a 2019 em relação ao triênio anterior, subindo de 293 mil metros quadrados entregues para 1,2 milhão.
Mudanças para usos R/NR
A lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, dispõe sobre o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no território do Município de São Paulo, em complemento ao Plano Diretor Estratégico. A referida lei, no Título V, Capítulo I, artigos 92 a 111, classifica os usos e atividades no Município em categorias, sendo permitidos ou proibidos de acordo com a zona em que se localiza o imóvel.
O uso do solo no Município de São Paulo classifica-se em duas categorias:
I – categoria de Uso Residencial – R, tem como referência a unidade habitacional, envolve a moradia de um indivíduo ou grupo de indivíduos e divide-se em subcategorias, conforme estabelece o Art. 94 da lei 16.402/2016;
II – categoria de Uso não Residencial – nR, compreende atividades de comércio e serviços, industriais, institucionais e de infraestrutura, tendo como referência sua natureza e os parâmetros de incomodidade estabelecidos na lei 16.402/2016, bem como divide-se em subcategorias de acordo com o Art. 96 da lei 16.402/2016 e a regulamentação dada pelo Decreto nº 57.378/2016.
Cabe ressaltar que é admitida a instalação, no mesmo lote ou edificação, de mais de uma categoria ou subcategoria de uso, bem como a combinação de usos residenciais e não residenciais.
No quadro a seguir, apresentamos aos clientes Charlie as principais diferenças pertinentes às nossas unidades:
| Por que Residencial? | Por que não Residencial? |
| Pode ser utilizado tanto para moradia quanto para renda. | Não é permitido o uso do apartamento como moradia pelo proprietário. As unidades são destinadas à prestação de serviços de hospedagem, moradia temporária ou provisória. |
| Regidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/09). | Regidos pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/08). |
| Permitido locação via canais de venda e particular. | Podem ser anunciados como unidades hoteleiras em agências online; portanto, o valor da tarifa tende a ser mais alto. |
| Contrato de locação por temporada (até 90 dias) ou contrato de locação tradicional (acima de 90 dias). | Contrato de hospedagem: mais benéfico ao proprietário, pois não cria vínculo de inquilinato. Em casos de inadimplência, por exemplo, podemos travar as portas e reter a bagagem. |
| Não há tributação sobre a receita, apenas sobre o aluguel líquido. | Há tributação na receita bruta: ISS, PIS e COFINS (8,65%). |
| Possibilidade de emitir nota fiscal, podendo atender a negócios comerciais, como agências de viagens e empresas. | |
| É obrigatório tirar a licença para a operação. |
Qual o cenário atual?
A revisão do Plano Diretor Estratégico ainda está em andamento. Recentemente, o Plenário da Câmara Municipal de São Paulo aprovou o projeto de lei que prorroga até 31 de dezembro de 2022 o prazo para que a Prefeitura envie ao Legislativo o texto da revisão do PDE.
O Plano Diretor de 2014 estabelecia que a revisão deveria ser enviada à Câmara até 2021. Entretanto, com as questões da pandemia e a pressão popular, o andamento foi adiado, com o objetivo de permitir ao Executivo debater com a sociedade civil os pontos da revisão.
Agora, com a prorrogação dos prazos, a Prefeitura irá retomar o processo participativo com debates nas cinco regiões da cidade de São Paulo.
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