Lei de Zoneamento: entenda a nova lei de São Paulo

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), mais conhecida como Lei de Zoneamento, é uma legislação fundamental para regular o desenvolvimento urbano e garantir a organização e a sustentabilidade das cidades.

Em São Paulo, a Lei 16.402/16 foi elaborada seguindo as orientações do Plano Diretor Estratégico (PDE), estabelecendo regras específicas para o parcelamento, uso e ocupação do solo em diferentes escalas, como lote e quadra.

Além de estabelecer diretrizes gerais, a Lei de Zoneamento de São Paulo apresenta instrumentos importantes, como a quota ambiental, que busca preservar áreas verdes e garantir a qualidade ambiental no desenvolvimento urbano.

No sentido de aprimorar essa legislação, o processo de revisão da Lei n.º 16.402 teve início em 2017, envolvendo uma série de atividades ao longo de três anos. Após diversas etapas, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) apresentou o texto final da Revisão da Lei de Zoneamento à população em maio de 2023.

Essa revisão contou com a participação ativa da sociedade, visando a aperfeiçoar aspectos específicos da legislação de 2016 e proporcionar maior segurança na sua aplicação pelos órgãos de licenciamento, projetistas e empreendedores. O projeto de lei foi encaminhado à Câmara Municipal de São Paulo, e ainda passará por debates e votação.

Quer entender melhor a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e conhecer as propostas de revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo? Vem com o Charlie!

Entenda a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo 

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo foi sancionada em 23 de março de 2016 e desempenha um papel fundamental na regulamentação das ações públicas e privadas em relação ao uso do solo na cidade.

O principal objetivo dessa legislação é estabelecer diretrizes para o desenvolvimento urbano em conformidade com as estratégias definidas no Plano Diretor Estratégico, Lei n.º 16.050/14, que estabelece diretrizes e metas para o crescimento e a organização do município.

Uma das principais características da LPUOS é a mudança de escala de regulação, passando das macroáreas e eixos ao longo das redes de transporte, definidos no Plano Diretor Estratégico, para a escala das quadras e lotes no Zoneamento. Essa mudança visa a efetivar melhorias na qualidade de vida da população, garantindo o equilíbrio do funcionamento das atividades urbanas e promovendo a qualificação ambiental, social, econômica e cultural.

A Lei de Zoneamento reconhece a cidade como um território articulado e integrado, que busca enfrentar as desigualdades e particularidades locais, ao mesmo tempo que promove o desenvolvimento estratégico da metrópole. Para isso, as zonas foram organizadas em três diferentes agrupamentos: territórios de transformação, territórios de qualificação e territórios de preservação.

Os territórios de transformação têm como objetivo promover o adensamento construtivo e populacional das atividades econômicas, diversificar as atividades e qualificar os espaços públicos, adequando o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. Esses territórios englobam as zonas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP.

Os territórios de qualificação visam a manter os usos não residenciais existentes, incentivar as atividades produtivas, diversificar os usos ou promover um adensamento populacional moderado, dependendo das diferentes localidades que compõem esses territórios. Esse agrupamento inclui as zonas ZOE, ZPI, ZDE, ZEIS, ZM, ZCOR e ZC.

Já os territórios de preservação abrangem áreas destinadas à preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugadas com a preservação ambiental e cultural. As zonas que fazem parte desse agrupamento são ZEPEC, ZEP, ZEPAM, ZPDS, ZER e ZPR.

É importante ressaltar que os territórios de transformação, qualificação e preservação apresentam subdivisões adicionais, como as zonas ZEUa, ZEUPa, ZCa, ZCORa, ZMa, ZMISa, ZERa e ZPDSr, que possuem características específicas relacionadas aos seus propósitos de desenvolvimento.

Assim, a LPUOS desempenha um papel fundamental na organização e no crescimento sustentável das cidades, buscando equilibrar as atividades urbanas, garantir a preservação do meio ambiente e promover o desenvolvimento econômico e social de forma integrada e planejada.

Saiba o que propõe a revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo

A revisão da LPUOS é necessária para garantir uma melhor aplicação da lei, mantendo os princípios do Plano Diretor Estratégico. Portanto, o objetivo principal de tal revisão é adaptar o texto da lei à realidade da cidade de São Paulo, levando em consideração a cidade já construída.

O processo de revisão teve início em 2017 e passou por diversas etapas. Foram realizadas atividades como estudos e análises, resultando na apresentação da 1.ª Minuta de Projeto de Lei em 2018, sendo submetida a consulta pública, diálogos com colegiados e audiências públicas regionalizadas. Todas as contribuições recebidas foram analisadas e sistematizadas.

Em outubro de 2019, a 2.ª Minuta de Projeto de Lei foi apresentada à população para uma nova rodada de audiências públicas e diálogos com colegiados. No entanto, o processo revisional foi interrompido por causa de uma decisão judicial relacionada à Ação n.º 1071161-30.2019.8.26.0053, que questionou o processo participativo da revisão. Em 2022, essa ação foi julgada improcedente, permitindo que a revisão fosse retomada.

Com a conclusão do processo revisional do Plano Diretor Estratégico, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento realizou os ajustes necessários na 2.ª Minuta da LPUOS, suprimindo possíveis incongruências decorrentes da ação judicial e adequando o texto ao Projeto de Lei n.º 127/2023.

Essas modificações resultaram na Minuta Final de Revisão da Lei de Zoneamento, apresentada à sociedade em maio de 2023 para que todos conhecessem as alterações realizadas, sendo seguida de audiências públicas e reuniões com conselhos nessa nova fase para coletar mais contribuições e promover a participação democrática.

As principais propostas são:

• ZEPEC-BIR: ajustes nos fatores de incentivo utilizados para o cálculo da área transferível dos imóveis tombados e nos artigos referentes à reforma em imóveis classificados como ZEPEC-BIR, com Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência, deixando mais clara a aplicação do dispositivo.

• Parâmetros qualificadores: ajustes nos dispositivos relativos à fachada ativa e fruição pública, para melhor aplicabilidade.

• Alargamento de passeio público: possibilidade de atendimento da obrigação de alargamento das calçadas por meio da demarcação de faixas não edificáveis averbadas em matrícula no Registro de Imóveis, sem o benefício de contrapartida em área computável, como alternativa à doação efetiva dessa área.

• Quota Ambiental: ajustes nos dispositivos e quadros referentes à melhoria de sua aplicabilidade.

• Polo gerador de tráfego: estabelece a possibilidade de classificação como PGT, no caso de edificações de uso misto, com vagas próximas ao limite de cada uso.

• Condições de instalação: ajustes para melhoria da aplicabilidade.

• Usos incentivados: inclusão de benefício de acréscimo de potencial construtivo aos hotéis em ZC e ZEUP; inclusão da definição de complexo de saúde, com base no art. 371 do PDE, além de outros esclarecimentos.

• Edificações e usos existentes: ajustes no regulamento, de modo a reconhecer o parque construído da cidade.

• Licenciamento de atividades: dispensa de licença de funcionamento para as atividades ambientalmente compatíveis na zona rural.

• Fiscalização: dispensa de licença de funcionamento para as atividades ambientalmente compatíveis na zona rural, além de ajustes na aplicação das penalidades. 

• Requalificação: estabelece critérios para requalificação de edificações existentes, em consonância com a inovação incorporada pelo Código de Obras e Edificações.

• Outorga Onerosa do Direito de Construir: definição de critérios para a cobrança de outorga onerosa nos projetos modificativos, reforma e na mudança de uso.

• Quadros: alterações pontuais nos quadros referentes a Conceitos, Quota Ambiental e Condições de Instalação.

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