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Locação social, HIS e HMP: entenda

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A questão da moradia digna é um desafio presente em muitas cidades ao redor do mundo, e São Paulo, como uma das metrópoles mais populosas, não está imune a essa realidade. No entanto, nos últimos anos, o debate em torno da habitação social tem ganhado destaque, impulsionado por iniciativas voltadas para a inclusão de famílias de diferentes faixas de renda em empreendimentos habitacionais.

Nesse contexto, a revisão do Plano Diretor de São Paulo surge como uma importante discussão, ao propor mudanças que possibilitam a incorporação de famílias com renda mais alta em projetos destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) e à Habitação de Mercado Popular (HMP). O aumento nos mecanismos de fiscalização do destino das unidades de habitação social também é um dos pontos abordados pela revisão.

Paralelamente, são debatidas as Parcerias Público-Privadas (PPPs), para a concretização da locação social, prevista na Medida Provisória 1.162/2023.

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HIS e HMP: entenda os conceitos

Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) são conceitos essenciais para compreendermos os diferentes programas e políticas habitacionais voltados para atender às necessidades da população de baixa e média renda. No enfrentamento do déficit habitacional do Brasil, esses modelos desempenham um papel crucial na promoção do acesso à moradia digna.

A Habitação de Interesse Social tem como objetivo principal a implementação de medidas que contribuam para a redução do déficit habitacional no país. Assim, a HIS é destinada ao atendimento habitacional das famílias de baixa renda e pode ser promovida tanto pelo setor público quanto pelo setor privado. Essas unidades habitacionais projetadas para oferecer condições básicas de moradia contam, no máximo, com um sanitário e uma vaga de garagem.

Existem duas classificações dentro da HIS: HIS 1, destinada a famílias com renda familiar mensal média de até 3 salários mínimos, e HIS 2, destinada a famílias com renda familiar mensal média de até 6 salários mínimos.

Já a Habitação de Mercado Popular destina-se ao atendimento habitacional de famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos. Assim como a HIS, a HMP pode ser promovida tanto pelo setor público quanto pelo setor privado. As unidades habitacionais da HMP oferecem condições um pouco mais amplas, podendo contar com até dois sanitários e uma vaga de garagem.

No contexto municipal, a política habitacional envolve um arranjo institucional que busca atrair o interesse do setor produtivo em investir na construção de moradias econômicas, visando a aumentar sua produção em termos de quantidade, qualidade e preço. Para incentivar esse investimento, são concedidos benefícios fiscais e urbanísticos, que variam de acordo com a legislação de cada município.

No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, os incentivos são significativos, incluindo a dispensa do pagamento de outorga onerosa do direito de construir e o fornecimento do maior potencial construtivo adicional possível, podendo chegar a até seis vezes a área do terreno. Esses benefícios combinados permitem a construção por um preço menor, viabilizando a oferta de mais moradias a preços mais acessíveis para a população de baixa renda.

Com as demandas habitacionais em constante evolução, a revisão do Plano Diretor de São Paulo se torna um passo obrigatório e necessário para garantir ajustes adequados. Nessa revisão foram abordados diversos temas, incluindo as tipologias habitacionais de HIS e HMP, que contam com um regime jurídico próprio e regulamentações específicas para sua comercialização, bem como sanções em caso de descumprimento das normas.

Uma das propostas apresentadas pelos vereadores da Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal de São Paulo é a ampliação do tamanho dos empreendimentos destinados à HIS 1. Atualmente, o limite máximo é de quatro vezes o tamanho do terreno.

A nova proposta permite que as construtoras levantem empreendimentos com até nove vezes o tamanho do terreno, desde que as unidades sejam destinadas à HIS 1. Essa medida visa a incentivar o mercado a construir mais unidades habitacionais para a população de baixa renda, uma vez que tem sido observada uma preferência do mercado em construir mais unidades para a HIS 2 ou para a HMP.

Essa tendência tem resultado em uma lacuna para atender as famílias de baixa renda, o que torna ainda mais relevante a adoção de medidas que incentivem a construção de empreendimentos direcionados a essa faixa da população.

Locação social

A locação social é uma modalidade de aluguel subsidiado que busca enfrentar o déficit habitacional e mitigar o problema do alto custo locatício. Essa forma de moradia acessível está prevista na legislação federal, mais especificamente na Lei 11.124/2005. No entanto, com a edição da Medida Provisória 1.162/2023 pelo governo Lula, o conceito de locação social passa a ser expressamente mencionado no texto legal.

A MP 1.162/2023 tem como objetivo retomar o Programa Minha Casa Minha Vida, uma iniciativa amplamente conhecida que busca facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda. Nesse sentido, a medida provisória inclui a locação social como uma das modalidades de atendimento habitacional.

Uma das formas de implementação da locação social, conforme previsto na MP, é por meio de Parcerias Público-Privadas. Essas parcerias podem ser estabelecidas entre o setor público e o setor privado para viabilizar a oferta de moradias acessíveis por meio do Programa Minha Casa Minha Vida.

Com a inclusão da locação social como uma das modalidades de atendimento habitacional, a expectativa é que mais famílias de baixa renda tenham acesso a habitações adequadas, com aluguéis subsidiados e preços acessíveis. Essa abordagem amplia as possibilidades de soluções habitacionais, contribuindo para a redução do déficit habitacional e promovendo o direito à moradia digna para um número maior de pessoas.

Quer se manter atualizado? Acompanhe o blog do Charlie e fique por dentro dos debates sobre o Plano Diretor de São Paulo.

90 Comments

  1. Certamente vamos suprir o déficit habitacional da Cidade de São Paulo num curto espaço de tempo.
    Pensando no prazo de construção de 30 a 42 meses, ou 2026 já veremos a redução de fato acontecendo

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