Durante a segunda edição do evento Charlie Day, nossa equipe mapeou com os participantes quais as maiores dificuldades enfrentadas pelos proprietários na hora de administrar um apartamento para alugar por conta própria.
Contando com espectadores dos quatro cantos do país, levantamos questões muito pertinentes à administração de imóveis, com o objetivo de entender quais desafios e necessidades afligem os investidores que desejam rentabilizar seus bens com segurança.
A seguir, apresentamos os principais perrengues que os proprietários passam ao colocar o apartamento para alugar sem um suporte especializado. Confira!
Quais as maiores dificuldades para administrar um apartamento para alugar?
Administrar por conta própria um apartamento para alugar pode apresentar diversos obstáculos, principalmente para aqueles que não possuem experiência na área. Primeiramente, é fundamental ter conhecimento sobre a legislação relacionada à locação de imóveis para evitar problemas com inquilinos e órgãos competentes.
Além disso, é necessário realizar todas as tarefas de gestão, como divulgação do imóvel, seleção de inquilinos, assinatura do contrato, realização de reparos e manutenções, cobrança de aluguel e atendimento ao locatário.
Infelizmente, também pode ser difícil lidar com eventuais conflitos entre inquilinos e outras questões que venham a surgir.
Conheça as principais queixas apresentadas pelos proprietários:
Elaborar contratos
A elaboração de contratos é uma das dificuldades que podem surgir ao administrar um apartamento para alugar por conta própria. Sendo um processo complexo, exige conhecimentos sobre a legislação aplicável, bem como sobre as cláusulas que devem estar presentes para garantir a segurança do locador e do locatário. Um contrato mal elaborado pode gerar problemas para ambas as partes, inclusive a possibilidade de uma disputa judicial. Além disso, é preciso ter atenção a detalhes importantes como o prazo de vigência, o valor do aluguel, as condições de pagamento, a forma de reajuste, as obrigações e direitos de ambas as partes, dentre outros.
Verificar a documentação
É essencial verificar a documentação do imóvel e do inquilino para garantir a legalidade da locação e evitar problemas jurídicos no futuro, como ações de despejo ou problemas com a Receita Federal. A documentação do imóvel inclui o registro no Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula atualizada e as certidões negativas de débitos de impostos, taxas e contribuições. Já a documentação do inquilino inclui a identidade, CPF, comprovante de renda e referências pessoais e profissionais.
Solicitar as garantias necessárias
As garantias são importantes para proteger o locador caso o locatário não cumpra com as obrigações previstas no contrato, como o pagamento do aluguel e a manutenção do imóvel. As garantias mais comuns são o depósito caução, o seguro-fiança e a fiança bancária. Cada uma dessas garantias possui regras e procedimentos específicos, o que pode tornar o processo de solicitação e análise mais complexo para quem não tem experiência na área. Além disso, é importante avaliar a capacidade financeira do locatário para garantir que ele terá condições de arcar com as despesas da locação, incluindo o pagamento das garantias.
Evitar a inadimplência
A inadimplência ocorre quando o locatário não realiza o pagamento do aluguel na data estipulada no contrato, o que pode gerar prejuízos financeiros para o locador. Além disso, lidar com inquilinos inadimplentes pode ser um processo desgastante e burocrático, que envolve desde a cobrança extrajudicial até a ação de despejo. Para evitar a inadimplência, é importante realizar uma análise criteriosa da capacidade financeira do locatário antes de fechar o negócio, solicitar as garantias adequadas e estabelecer uma comunicação clara e efetiva com o inquilino sobre as obrigações previstas em contrato. Também é importante agir rapidamente em caso de inadimplência, buscando soluções amigáveis e, se necessário, acionando a justiça.
Realizar manutenções periódicas
É importante garantir que o imóvel esteja sempre em boas condições de uso para evitar problemas futuros e garantir a segurança e o conforto do inquilino. Algumas manutenções incluem limpeza e desentupimento de encanamentos, verificação do sistema elétrico, pintura de paredes e manutenção de equipamentos e mobiliário. Além disso, é importante estar atento a possíveis danos causados pelo uso do imóvel, como furos na parede, quebras de utensílios, entre outros. É importante incluir no contrato de locação as responsabilidades de cada parte em relação às manutenções do imóvel para evitar conflitos e garantir a tranquilidade do processo.
Precificar corretamente
Estabelecer um preço justo e adequado ao mercado é fundamental para atrair potenciais locatários e garantir a rentabilidade do investimento. Porém, definir o valor do aluguel não é uma tarefa simples e envolve a análise de diversos fatores, como a localização do imóvel, as condições do apartamento, a infraestrutura do bairro e a demanda. É importante também estar atento às flutuações do mercado, às mudanças de legislação e às oscilações econômicas, que podem afetar diretamente o valor do aluguel. Para evitar erros na precificação, é recomendável consultar imobiliárias, pesquisar anúncios de imóveis semelhantes na região e analisar as tendências do mercado.
Obter documentação específica para NRs
Os imóveis classificados como Não Residenciais (NR), conforme o Plano Diretor, guardam algumas particularidades. Com a crescente demanda por espaços menores e mais acessíveis nas grandes cidades, os Studios e Unidades Não Residenciais (NR) ganharam espaço no mercado imobiliário e têm sua construção incentivada, principalmente em áreas próximas aos centros urbanos e às estações de transporte público. O objetivo é promover o uso misto do solo e a ocupação racional da cidade, favorecendo a mobilidade urbana e o desenvolvimento econômico. A legislação específica para esses tipos de imóveis em São Paulo é a Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/2016), que define que Studios e NRs podem ser construídos em diferentes zonas da cidade, desde que atendam a uma série de requisitos e normas específicas. Além disso, é necessário obter as licenças e autorizações necessárias junto à prefeitura da cidade para a construção e a ocupação desses imóveis. A obtenção dessas licenças exige o cumprimento de uma série de requisitos e normas técnicas, que variam de acordo com a região e a finalidade do imóvel. Ou seja, trata-se de um extenso e complexo processo burocrático para quem pretende administrar um apartamento para alugar por conta própria.
Quem é o Charlie e como ele pode me ajudar?
Como vimos anteriormente, são muitos os desafios de gerir por conta própria um apartamento para alugar. Justamente por isso, o Charlie oferece aos proprietários um serviço de ponta a ponta, da obra, manutenção, licenças para locação até a distribuição nas principais plataformas, desenvolvido especialmente para sanar todos os problemas enfrentados pelos locadores.
Para entregar aos nossos clientes as melhores soluções, estamos sempre de olho nas demandas do mercado e operamos como um prestador de serviços para investidores imobiliários, seguindo na liderança das transformações incentivadas pelas proptechs.
Assim, somos uma startup especializada em gestão de locação residencial que administra os imóveis de maneira totalmente inovadora. Proporcionando uma relação ganha-ganha para toda a cadeia envolvida, o Charlie garante alta rentabilidade aos proprietários, a partir de um estudo completo sobre cada empreendimento sob nossa gestão.
Esse estudo é desenvolvido para identificar o porcentual de retorno do investimento, tendo a localização e o padrão do prédio como parâmetros para definir o potencial de ganho. São analisadas três métricas principais – mercado hoteleiro da região, mercado de locação por temporada (short stay) e mercado de locação tradicional (long stay) – para entender se existe um crescimento na oferta de unidades compactas na região; se, mesmo com o aumento da oferta, a demanda acompanha esse movimento; e se ainda existe uma crescente nos valores cobrados.
Em seguida, realizamos uma triagem de unidades – com os preços cobrados e o porcentual de ocupação – e o cálculo médio de tarifas para entender o valor de venda da região, gerando um compilado de cenários que possibilitam a estimativa do potencial de ganho.
Para calcular a precificação do apartamento, o Charlie utiliza tecnologia de ponta: um sistema inteligente, com algoritmo próprio, que se ajusta conforme a oferta e a demanda, rentabilizando a locação e cobrando o valor certo, na hora certa. Assim, as diárias e mensalidades também levam em consideração a localização, a estrutura do prédio e o design dos imóveis.
Com uma equipe focada em manter o ativo impecável e rentável, o Charlie busca maximizar a receita dos nossos clientes. Aos proprietários investidores, é disponibilizado um relatório que informa todos os detalhes das unidades, com resultados, informações de históricos e previsão de ocupação. E, para garantir a cobertura de todo o processo, o Charlie ainda realiza o anúncio dos imóveis nas principais plataformas online.
No Charlie, a rentabilidade é garantida, afinal, somos referência no ramo imobiliário. Em 2022 nos consolidamos em posição de liderança na modalidade short stay e estamos entre os principais serviços de moradia por assinatura para long stay.
Com o sistema all inclusive, o proprietário paga ao Charlie apenas o valor da taxa de administração de imóveis, na qual estão incluídos todos os serviços prestados – como preparação da unidade (reformas, decoração e organização geral), manutenção periódica e gestão imobiliária.
E o proprietário não precisa se preocupar com detalhe algum, porque o Charlie cuida de absolutamente tudo: desde as obras no apartamento até a coleta de feedbacks entre hóspedes e inquilinos.
Sob a gestão do Charlie, o seu apartamento para alugar vale muito mais! Clique aqui e saiba mais!