Entenda como a revisão do Plano Diretor de SP impacta o mercado imobiliário

O Plano Diretor Estratégico (PDE) é uma importante ferramenta de planejamento urbano que visa a orientar o desenvolvimento de uma cidade de forma mais equilibrada e sustentável.

Em São Paulo, o PDE foi instituído em 2002 e, desde então, passou por diversas atualizações para se adequar às mudanças na dinâmica da cidade e atender às demandas da população.

Atualmente, o Plano Diretor de São Paulo está passando por mais uma revisão, e algumas das propostas da Prefeitura têm gerado grande discussão, especialmente no que diz respeito à revitalização do Centro da cidade.

A revisão do Plano Diretor deve ser votada neste mês na Câmara Municipal, o que reforça a importância de entendermos as propostas e os impactos dessa atualização para o mercado imobiliário da capital paulista.

Continue a leitura e saiba mais!

Quais as propostas da Prefeitura para a revisão do Plano Diretor?

O Projeto de Lei 127/2023 trata da revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo e resulta da combinação das contribuições populares, avaliação técnica e jurídica das equipes da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento em diálogo com outros setores da administração pública.

Protocolado na Câmara Municipal de São Paulo em março deste ano, o projeto prevê a revisão de 75 artigos do atual Plano Diretor (Lei n.º 16.050, de 31 de julho de 2014) e, dentre as modificações propostas, estão:

ZEIS: as cinco Zonas Especiais de Interesse Social são áreas prioritárias para garantir que a política habitacional consiga bons terrenos para a produção de Habitações de Interesse Social. As ZEIS também têm como objetivo a regularização fundiária e urbanização de favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais populares. A revisão prevê o estabelecimento de competência ao Executivo de regulamentar os procedimentos do funcionamento dos Conselhos Gestores das ZEIS 1 e 3; incentivo à implantação de EZEIS em porções das ZEIS 2 e 5 localizadas em quadras integralmente contidas nas áreas alcançadas pelos critérios de definição das áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana ativados, conforme os critérios legais, mediante a permissão do acréscimo de 50% do coeficiente de aproveitamento máximo previsto especificamente para o licenciamento de EZEIS, e a empreendimentos em ZEIS-5 estão condicionados a destinação de no mínimo 20% da área computável para HIS-1; revisão dos procedimentos referentes ao plano de urbanização de ZEIS-1 e aos projetos de intervenção em ZEIS-3, fundidos no plano de ação integrada, com consolidação dos artigos 50 e 51 e consequente revogação do art. 52 do PDE;

HIS: aperfeiçoamento da caracterização das tipologias de habitação de interesse social (HIS) e do mercado popular (HMP), em razão da renda familiar e per capita; estabelecimento de obrigações ao promotor privado de HIS e HMP, de modo a aprimorar o controle da destinação;

ZEPEC: inclusão da proteção específica para áreas indígenas demarcadas, bem como dos lugares históricos e culturais da população negra, em prol do reconhecimento e preservação dos respectivos modos de vida e patrimônio cultural;

Eixos de Estruturação da Transformação Urbana: orientação sobre ajustes necessários em função de adaptações de implantação em relação à demarcação original, considerando as áreas de influência de novos eixos indicados, bem como, para casos de implantação do modal de transporte diversa do traçado originalmente previsto; ajuste na definição de áreas não computáveis referentes à vaga de garagem para o uso ”R” (residencial), por unidade habitacional de no mínimo 30m² de área computável, ou, a cada 70m² de área construída computável; inserção da possibilidade de superação da cota parte por unidade habitacional, até o limite de 30m² de terreno/unidade, condicionada à aplicação do Fator Social igual a 2, independentemente do estabelecido no Quadro 5 do PDE; incentivo à implantação de empreendimentos sem vagas para veículos, consistente na permissão de acréscimo de 10% de área destinada a qualquer uso, considerada não computável;

Instrumentos de política urbana e gestão ambiental: inclusão de conceitos do Plano Nacional de Adaptação à Mudança do Clima na orientação da sua utilização para a efetivação dos princípios e objetivos do Plano Diretor Estratégico;

Cota de Solidariedade: ajustes na regulação da exigência com o detalhamento do cumprimento alternativo, consistente no aumento do valor equivalente de terreno para doação ou depósito no FUNDURB para 20%, nas condições estipuladas, além de admitir o cumprimento dessa exigência de forma associada, a ser regulamentada;

Instrumentos de Ordenamento e Reestruturação Urbana: inclusão no rol dos instrumentos, do Reordenamento Urbanístico Integrado; aprimoramento da conceituação dos PIUs como Planos de Intervenção Urbana e regulação de suas duas modalidades: de ordenamento e reestruturação urbana, ou, de atribuição de parâmetros de Zonas de Ocupação Especial  –  ZOE;

Áreas de Intervenção Urbana (AIU): alteração do percentual mínimo de aplicação dos recursos arrecadados para Habitação de Interesse Social no perímetro de abrangência ou no expandido, de 25% para 30%, em conta segregada ou no FUNDURB;

Instrumentos de Gestão Ambiental: inclusão da previsão de lei específica que definirá os critérios de avaliação de EIV – RIV para empreendimentos, atividades e intervenções urbanísticas em imóveis localizados junto às divisas de terras indígenas demarcadas; inclusão do Estudo Ambiental Simplificado para empreendimentos e atividades com baixo potencial de degradação ambiental.

Política de Desenvolvimento Econômico e Sustentável: inclusão da sustentabilidade urbana dentre os objetivos da política e remissão ao marco legal das startups e do empreendedorismo inovador;

Política e Sistema de Saneamento Ambiental: remissão ao marco legal do saneamento básico e à Política Municipal de Segurança Hídrica e Gestão das Águas, com indicação das ações prioritárias e priorização da adoção de Soluções Baseadas na Natureza;

Política e Sistema de Mobilidade: inclusão da previsão da elaboração do Plano Municipal de Rotas Acessíveis; inclusão da elaboração de Plano Municipal de Transporte Hidroviário.

Disponibilizado pela Câmara Municipal de São Paulo, o site oficial da revisão do PDE apresenta informações sobre as Audiências Públicas realizadas, bem como datas, horários e local das próximas discussões. Também é incentivado que a população contribua com sugestões preenchendo um formulário digital.

Entenda o impacto da revisão do Plano Diretor para o mercado imobiliário

Ao criar um Plano Diretor, o poder público busca atender às demandas da população e garantir um desenvolvimento mais equilibrado e sustentável.

Assim, enquanto ferramenta de planejamento urbano, o Plano Diretor acarreta um significativo impacto no mercado imobiliário local, uma vez que estabelece diretrizes e regras que orientam o desenvolvimento da cidade, regulando, por exemplo, a construção de novos empreendimentos, a ocupação do solo e a preservação do meio ambiente.

Entre as implicações do Plano Diretor para o mercado imobiliário, podemos destacar:

A valorização de áreas estratégicas, pois quando o PDE define diretrizes para a ocupação do solo e a construção de novos empreendimentos, algumas áreas da cidade podem se tornar mais valorizadas do que outras;

Regularização de áreas informais, acarretando benefícios tanto para a população quanto para o mercado imobiliário, a partir do incentivo a investimentos em infraestrutura e melhorias urbanas;

O PDE também tem como objetivo proteger o meio ambiente e preservar áreas verdes. Nesse sentido, empreendimentos que causam danos ambientais ou que desrespeitam as regras estabelecidas pelo Plano Diretor podem ser impedidos de serem construídos ou até mesmo demolidos;

Incentivo à mobilidade urbana, a partir da elaboração de diretrizes para o transporte urbano e da criação de novas formas de deslocamento, como ciclovias e transporte público de qualidade.

O atual Plano Diretor estabelece diretrizes até o ano de 2029 para tornar a cidade mais equilibrada e humana. Com o objetivo de reduzir as desigualdades, melhorar a resiliência urbana, ampliar a inclusão social e enfrentar os efeitos das mudanças climáticas, o Plano Diretor busca transformar São Paulo em uma cidade mais sustentável e justa.

Para isso, a proposta de revisão entregue pelo município reforça esses objetivos, ampliando a lista de parques previstos, incorporando diretrizes do Pacto Global das Nações Unidas e Objetivos da Agenda 2030 e articulando o Plano Municipal de Ação Climática com o PDE.

A proposta também fortalece incentivos para a habitação social, com medidas como o acréscimo de 50% do potencial construtivo para empreendimentos habitacionais em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), próximas ao transporte público, e a inclusão de novas regras para a aplicação da inovadora cota de solidariedade.

Todavia, especialistas apontam que a revisão do Plano Diretor é controversa para o mercado imobiliário e ameaça empreendimentos futuros, uma vez que a construção de studios menores do que 35m² é desincentivada.

Na revisão, a Prefeitura propõe que microunidades não tenham direito à vaga de garagem não computável, o que faz com que sejam livres de pagamento de outorga.

Para Rodolfo Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos, o projeto entra em embate com o mercado imobiliário, e considera um erro o poder público querer intervir “nas diretrizes de mercado de um setor privado”. Já Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, afirma que ainda é cedo para confirmar a existência de um impacto de grandes proporções.

No entanto, ambos preveem que o mercado terá de se reinventar, procurando substituir as carteiras com empreendimentos em imóveis com metragem maior, como 40 m² – o que trará custos com reestruturação.

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento afirmou que a prioridade é o combate ao déficit habitacional do município e o adensamento populacional, e não somente construtivo.

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